金吾财讯 | 8月8日，北京住建委、住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，推出限购政策精准松绑与公积金支持力度升级的 “组合拳”，旨在促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求。

《通知》中最为瞩目的，属于“符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。”

此前，本地户籍家庭/单身全市分别限购限制2/1套，五环外均可增购一套；缴满3/2年社保/个税的外地户籍家庭及单身在五环内/五环外限购1套，且均可在五环外增购1套。

据悉，这是继去年“9·30”政策非京籍社保年限“五环内5改3”“五环外5改2”后，北京在限购政策上的又一重要调整。

根据中指监测，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。

除限购调整外，《通知》也提到从四方面加大住房公积金支持力度，包括：调整公积金贷款首套房认定范围，上调二套房公积金贷款额度并统一最低首付款比例，提高每缴存公积金一年可贷额度，支持公积金“可提可贷”。

住房公积金作为购房者的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低。此次公积金信贷额度与比例的提升，将有效降低购房者的月付压力和总利息成本。

总的来说，本次北京对限购及公积金政策的调整超市场预期。央广网引述业内人士普遍认为，北京此次的新政落地有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。

中金公司认为，五环外对符合条件的购房者不再限制购房套数有助于激发五环外区域内的多套购房需求，公积金贷款政策的调整则更侧重于广泛降低刚性和改善性购房者的贷款负担，两类政策近期或对交易量有所提振并传导至挂牌量、价等前端指标，有助于阶段性提振市场情绪。

华泰证券表示，北京地产新政有望加速当地市场回稳进程，提振沪深政策预期。该机构更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

就目前来看，当前政策出台节奏或主要取决于市场表现。此次北京新政出台正值北京楼市面临阶段性调整的关键节点。根据中指研究院数据，今年7月北京新房销售面积同比下降31%，1-7月累计同比下降13%。根据Wind数据，7月北京二手住宅成交套数同比下降18%，环比下降16%，成交量大幅减少。

值得注意的是，北京是7月30日政治局会议后首个优化房地产政策的一线城市，其释放的政策信号或率先向其他超一线城市传导，深圳、上海后续跟进的可能性较大。

华泰证券表示，6月上海、深圳量价数据同样出现边际走弱，且仍具备限购松绑空间，认为后续可以关注两个城市是否会跟进优化限购等政策。

中金公司提到，考虑到目前北上深三个超高能级城市在限购条件、套数、公积金贷款政策等标准上存在差异，后续上海、深圳如有需求支持政策跟进，侧重点或与北京有一定差异。

湘财证券亦指，北京率先优化调控政策，并且未来还有放松空间，该机构预计上海、深圳也将进一步跟进，政策仍然呈渐进式放松。维持地产行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企；（2）政策放松预期升温，受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复。

招商证券提到，尽管今年各地因城施策持续进一步优化，一线城市也在研究调减限制性措施，但一线城市政策调整幅度有限。随着北京政策的出台，后续一线城市地产政策进一步放松的节奏可能会加速。